Rechner 1 Regelung (1-Prozent-Regel)

Ein schnelles Werkzeug für Immobilieninvestoren zur Bewertung der Mietrendite.

Kostenaufschlüsselung

Kostenpunkt	Betrag
Kaufpreis	€250,000
Kaufnebenkosten (10.0%)	€25,000
Gesamtinvestition	€275,000

Was ist die 1-Prozent-Regel? Ein Rechner für clevere Investoren

Die 1-Prozent-Regel (oft auch als “Rechner 1 Regelung” gesucht) ist eine einfache Faustformel für Immobilieninvestoren. Sie dient dazu, das Potenzial einer Kapitalanlage-Immobilie schnell und unkompliziert zu bewerten. Die Regel besagt, dass die monatliche Kaltmiete einer Immobilie mindestens 1% der Gesamtinvestitionskosten betragen sollte. Erfüllt ein Objekt diese Voraussetzung, gilt es als potenziell rentabel und eine genauere Prüfung lohnt sich. Dieser Rechner 1 Regelung hilft Ihnen, diese erste Einschätzung in Sekunden vorzunehmen.

Wer sollte diesen Rechner nutzen? Sowohl angehende als auch erfahrene Immobilieninvestoren, die eine schnelle erste Filterung von potenziellen Objekten durchführen möchten. Es ist ein Werkzeug zur Vorauswahl, nicht zur endgültigen Entscheidung. Eine häufige Fehlannahme ist, dass die 1-Prozent-Regel ein Garant für einen positiven Cashflow ist. Das ist nicht der Fall. Sie berücksichtigt weder Finanzierungskosten noch nicht-umlagefähige Nebenkosten oder Instandhaltungsrücklagen.

Formel und mathematische Erklärung des Rechner 1 Regelung

Die Mathematik hinter dem Rechner 1 Regelung ist bewusst einfach gehalten. Es geht um eine schnelle Einschätzung, nicht um eine komplexe Finanzanalyse.

1. Berechnung der Gesamtinvestition: Zuerst werden der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten addiert. Die Nebenkosten sind ein entscheidender Faktor, der oft übersehen wird.
   Formel: Gesamtinvestition = Kaufpreis + (Kaufpreis * Kaufnebenkosten in %)
2. Ermittlung der Soll-Miete: Die Soll-Miete nach der 1-Prozent-Regel wird berechnet, indem die Gesamtinvestition mit 1% (oder 0.01) multipliziert wird.
   Formel: Soll-Miete = Gesamtinvestition * 0.01
3. Vergleich: Schließlich wird die tatsächliche monatliche Kaltmiete mit der berechneten Soll-Miete verglichen. Liegt die tatsächliche Miete darüber, ist die Regel erfüllt.

Variablen-Tabelle

Variable	Bedeutung	Einheit	Typischer Bereich
Kaufpreis	Preis für den Erwerb der Immobilie	€	50.000 – 2.000.000+
Kaufnebenkosten	Grunderwerbsteuer, Notar, Makler etc.	%	8 – 12
Monatliche Kaltmiete	Mieteinnahme ohne Betriebskosten	€	300 – 5.000+
Brutto-Mietrendite	Verhältnis von Jahresmiete zu Gesamtinvestition	% p.a.	2 – 6

Praktische Beispiele für den Rechner 1 Regelung

Beispiel 1: Wohnung in einer B-Stadt

Ein Investor erwägt den Kauf einer 2-Zimmer-Wohnung in Leipzig.

• Kaufpreis: 180.000 €
• Kaufnebenkosten: 10% (18.000 €)
• Gesamtinvestition: 198.000 €
• Monatliche Kaltmiete: 750 €

Der Rechner 1 Regelung ermittelt eine Soll-Miete von 1.980 € (198.000 € * 0.01). Die tatsächliche Miete von 750 € liegt deutlich darunter. Die Regel ist somit nicht erfüllt. Trotzdem könnte sich die Investition durch eine hohe Wertsteigerungserwartung lohnen. Dies zeigt die Begrenzung der Regel auf.

Beispiel 2: Wohnung in einer C-Lage mit hohem Mietpotenzial

Eine Anlegerin findet eine sanierungsbedürftige Wohnung in einer aufstrebenden C-Lage in Magdeburg.

• Kaufpreis: 80.000 €
• Kaufnebenkosten: 12% (9.600 €)
• Gesamtinvestition: 89.600 €
• Monatliche Kaltmiete: 900 €

Die Soll-Miete gemäß unserem Rechner 1 Regelung beträgt 896 €. Da die tatsächliche Miete mit 900 € knapp darüber liegt, ist die 1-Prozent-Regel erfüllt. Dies signalisiert, dass sich eine detaillierte Prüfung der Immobilie und des Standorts lohnen könnte. Insbesondere der Cashflow nach Finanzierung und Steuern ist hier der nächste wichtige Analyseschritt. Mehr dazu finden Sie in unserem Ratgeber zur Mietrendite berechnen.

So nutzen Sie diesen Rechner 1 Regelung

1. Kaufpreis eingeben: Tragen Sie den Preis der Immobilie in das erste Feld ein.
2. Nebenkosten angeben: Geben Sie den Prozentsatz der Kaufnebenkosten an. Wenn Sie die genaue Zahl nicht kennen, ist ein Wert zwischen 8% und 12% eine gute Schätzung.
3. Miete eintragen: Geben Sie die erwartete oder tatsächliche monatliche Kaltmiete ein.
4. Ergebnis ablesen: Der Rechner 1 Regelung zeigt Ihnen sofort, ob die Regel erfüllt ist, und liefert wichtige Kennzahlen wie die Gesamtinvestition und die Brutto-Mietrendite.
5. Entscheidungshilfe: Ist die Regel erfüllt (grünes Ergebnis), lohnt sich ein genauerer Blick. Ist sie nicht erfüllt (rotes Ergebnis), sollten Sie prüfen, ob andere Faktoren (z.B. exzellente Lage, hohes Wertsteigerungspotenzial) die geringere Rendite rechtfertigen. Ein guter nächster Schritt ist oft ein Kaufnebenkosten Rechner zur Detaillierung der Kosten.

Wichtige Faktoren, die das Ergebnis des Rechner 1 Regelung beeinflussen

Die 1-Prozent-Regel ist nur ein erster Anhaltspunkt. Ein professioneller Investor muss viele weitere Faktoren berücksichtigen, die der Rechner 1 Regelung nicht abbilden kann.

• Standort (Lage, Lage, Lage): Eine Immobilie in einer A-Lage (z.B. München, Hamburg) wird die 1-Prozent-Regel fast nie erfüllen. Hier zahlen Investoren für Sicherheit und Wertsteigerungspotenzial. In C- oder D-Lagen ist die Erfüllung der Regel wahrscheinlicher, aber das Risiko (z.B. Leerstand) ist höher.
• Finanzierungskosten: Die Höhe der Zinsen für Ihren Immobilienkredit hat einen massiven Einfluss auf Ihren monatlichen Cashflow.
• Instandhaltungskosten: Nicht-umlagefähige Kosten für Reparaturen und Instandhaltung (ca. 1-2% des Kaufpreises pro Jahr) müssen eingeplant werden.
• Verwaltungskosten: Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, reduziert dies Ihre Einnahmen.
• Steuern: Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Abschreibungen (AfA) können die Steuerlast jedoch senken. Informieren Sie sich hierzu über das Thema Immobilien als Kapitalanlage und Steuern.
• Leerstandsrisiko: Nicht jede Wohnung ist 365 Tage im Jahr vermietet. Planen Sie einen Puffer für Mieterwechsel und Leerstand ein.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Rechner 1 Regelung

Ist die 1-Prozent-Regel noch zeitgemäß?

In Zeiten hoher Immobilienpreise und steigender Zinsen ist die 1-Prozent-Regel in guten Lagen kaum noch zu erreichen. Sie dient daher heute mehr denn je als schneller Filter, um überteuerte Angebote auszusortieren, anstatt als realistisches Ziel für jede Investition. Ein erfahrener Investor sollte eher auf die detaillierte Cashflow-Analyse bei Immobilien achten.

Was ist besser: Hoher Cashflow oder hohe Wertsteigerung?

Das hängt von Ihrer persönlichen Strategie ab. Die 1-Prozent-Regel fokussiert sich auf den Cashflow. Objekte, die sie erfüllen, findet man oft in B- oder C-Lagen. Objekte mit hoher Wertsteigerungserwartung in A-Lagen haben oft einen negativen Cashflow zu Beginn. Der Rechner 1 Regelung ist für Cashflow-Investoren relevanter.

Warum sind die Kaufnebenkosten so wichtig?

Die Kaufnebenkosten (bis zu 12% des Kaufpreises) sind “verlorenes Kapital”. Sie fließen nicht in den Wert der Immobilie ein und müssen oft aus Eigenkapital bezahlt werden. Daher müssen sie bei der Renditeberechnung unbedingt berücksichtigt werden, was unser Rechner 1 Regelung korrekt tut.

Sollte ich eine Immobilie kaufen, die die Regel nicht erfüllt?

Möglicherweise ja. Wenn die Immobilie in einer Top-Lage mit enormem Wertsteigerungspotenzial liegt oder Sie durch Sanierung die Miete signifikant steigern können, kann ein Kauf sinnvoll sein. Die Regel ist ein Indikator, kein Gesetz.

Was ist der Unterschied zur Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite, die unser Rechner 1 Regelung auch ausgibt, setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zur Gesamtinvestition. Eine Immobilie, die die 1-Prozent-Regel erfüllt, hat eine Bruttomietrendite von ca. 12% (1% pro Monat * 12 Monate). Die meisten Immobilien in Deutschland liegen eher bei 2-5%.

Welche Kosten vergisst der Rechner 1 Regelung?

Der Rechner ist eine Vereinfachung. Er ignoriert: Zinskosten, Tilgung, Instandhaltungsrücklagen, Kosten für Mieterwechsel, Grundsteuer und Versicherungen. Für eine vollständige Analyse ist eine detaillierte Cashflow-Berechnung unerlässlich.

Funktioniert die Regel auch für Gewerbeimmobilien?

Prinzipiell ja, aber bei Gewerbeimmobilien sind die Risiken und Chancen oft anders gelagert. Längere Mietverträge, aber auch höheres Leerstandsrisiko und branchenspezifische Abhängigkeiten spielen eine Rolle. Die 1-Prozent-Regel kann ein erster Anhaltspunkt sein, aber eine tiefere Analyse ist noch wichtiger.

Was ist die 2-Prozent-Regel?

Die 2-Prozent-Regel ist eine wesentlich strengere und heute kaum noch realistische Variante, die eine monatliche Miete von 2% der Investitionssumme fordert. Sie stammt aus Zeiten, in denen Immobilien in den USA deutlich günstiger waren.