1 Regelung Rechner
Ein Schnelltest für Immobilieninvestments zur Einschätzung des potenziellen Cashflows.
Immobilien-Analyse
Geben Sie den gesamten Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) an.
Geben Sie die erwartete monatliche Kaltmiete an (ohne Nebenkosten).
Visuelle Analyse
| Kaufpreis | Erforderliche Monatsmiete (1 %) | Erforderliche Jahresmiete |
|---|---|---|
| 150.000 € | 1.500 € | 18.000 € |
| 250.000 € | 2.500 € | 30.000 € |
| 400.000 € | 4.000 € | 48.000 € |
| 600.000 € | 6.000 € | 72.000 € |
Was ist der 1 Regelung Rechner?
Ein 1 Regelung Rechner ist ein einfaches, aber wirkungsvolles Werkzeug für Immobilieninvestoren, das auf der “1-Prozent-Regel” basiert. Diese Regel ist eine Faustformel, die besagt, dass die monatliche Kaltmiete einer Immobilie mindestens 1 % ihres Kaufpreises (inklusive aller Nebenkosten) betragen sollte, damit die Investition potenziell einen positiven Cashflow erzeugt. Der Rechner dient als erster schneller Filter, um unrentable Angebote auszusortieren und vielversprechende Objekte für eine tiefere Analyse zu identifizieren. Er ersetzt keine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung, gibt aber eine schnelle erste Orientierung.
Jeder, der überlegt, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, sollte den 1 Regelung Rechner nutzen. Dies gilt insbesondere für Einsteiger, die lernen müssen, den Markt schnell zu bewerten. Eine weit verbreitete Fehlannahme ist, dass diese Regel eine Gewinngarantie darstellt. Das ist falsch. Sie ist lediglich ein Indikator, der nicht-betriebliche Kosten wie Hypothekenzahlungen, Steuern, Versicherungen oder Instandhaltungsrücklagen berücksichtigt. Eine Immobilie, die die 1-%-Regel erfüllt, hat lediglich eine höhere Wahrscheinlichkeit, rentabel zu sein.
1 Regelung Rechner: Formel und mathematische Erklärung
Die mathematische Grundlage des 1 Regelung Rechner ist denkbar einfach und schnell anzuwenden. Sie dient der schnellen Einschätzung und nicht einer tiefgehenden Finanzanalyse. Die Kernformel lautet:
Erforderliche Monatsmiete ≥ Kaufpreis × 0.01
Der Rechner nimmt den von Ihnen eingegebenen Kaufpreis und multipliziert ihn mit 1 % (oder 0,01), um die Soll-Miete zu ermitteln. Anschließend vergleicht er diesen Wert mit der von Ihnen angegebenen tatsächlichen Monatsmiete. Ist die tatsächliche Miete gleich hoch oder höher, gilt die 1-%-Regel als erfüllt. Unser 1 Regelung Rechner zeigt Ihnen nicht nur das “Ja” oder “Nein”, sondern auch die Differenz und die daraus resultierende Bruttomietrendite zur besseren Einordnung.
| Variable | Bedeutung | Einheit | Typischer Bereich |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis (KP) | Gesamtkosten des Immobilienerwerbs | Euro (€) | 50.000 – 2.000.000+ |
| Monatsmiete (MM) | Monatliche Kaltmieteinnahmen | Euro (€) | 300 – 10.000+ |
| 1-%-Zielmiete | KP × 0.01 | Euro (€) | Abhängig vom Kaufpreis |
| Bruttomietrendite | (MM × 12) / KP × 100 | Prozent (%) | 2 % – 12 %+ |
Praktische Beispiele für den 1 Regelung Rechner
Beispiel 1: Immobilie erfüllt die Regel
Ein Investor findet eine Wohnung für einen Kaufpreis von 220.000 € (inklusive aller Nebenkosten). Die erzielbare Kaltmiete in der Region für eine vergleichbare Wohnung beträgt 2.300 € pro Monat.
- Eingabe in den 1 Regelung Rechner: Kaufpreis = 220.000 €, Monatsmiete = 2.300 €
- Berechnung der 1-%-Zielmiete: 220.000 € × 0.01 = 2.200 €
- Ergebnis: Da die tatsächliche Miete (2.300 €) höher ist als die Zielmiete (2.200 €), erfüllt die Immobilie die 1-%-Regel. Der 1 Regelung Rechner würde “Ja” anzeigen. Dies ist ein positives Signal und rechtfertigt eine genauere Prüfung der Immobilie und eine detaillierte Cashflow Immobilien Analyse.
Beispiel 2: Immobilie erfüllt die Regel nicht
Ein anderer Investor interessiert sich für eine Immobilie in einer teuren Metropole. Der Kaufpreis beträgt 550.000 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 3.500 € pro Monat.
- Eingabe in den 1 Regelung Rechner: Kaufpreis = 550.000 €, Monatsmiete = 3.500 €
- Berechnung der 1-%-Zielmiete: 550.000 € × 0.01 = 5.500 €
- Ergebnis: Die tatsächliche Miete (3.500 €) liegt deutlich unter der Zielmiete (5.500 €). Die Regel ist nicht erfüllt. Der 1 Regelung Rechner signalisiert “Nein”. Dies deutet darauf hin, dass es schwierig sein wird, mit dieser Immobilie einen positiven Cashflow allein aus Mieteinnahmen zu erzielen. Der Investor müsste auf eine starke Wertsteigerung hoffen, was eine spekulativere Strategie darstellt.
Wie man diesen 1 Regelung Rechner benutzt
Die Verwendung dieses Tools ist unkompliziert und auf schnelle Ergebnisse ausgelegt. Folgen Sie einfach diesen Schritten, um eine erste Einschätzung Ihrer potenziellen Immobilieninvestition zu erhalten.
- Kaufpreis eingeben: Tragen Sie in das Feld “Kaufpreis der Immobilie” den Gesamtbetrag ein, den Sie für die Immobilie zahlen würden, inklusive aller Kaufnebenkosten.
- Monatsmiete eingeben: Geben Sie im Feld “Monatliche Kaltmiete” die erwarteten Mieteinnahmen pro Monat an.
- Ergebnis sofort ablesen: Der 1 Regelung Rechner aktualisiert die Ergebnisse in Echtzeit. Sie sehen sofort, ob die 1-%-Regel erfüllt ist (“Ja” oder “Nein”).
- Details analysieren: Schauen Sie sich die Detailergebnisse an: die erforderliche Miete, die tatsächliche Miete, die Differenz und die Bruttomietrendite. Ein positives Ergebnis ist ein guter Startpunkt, aber denken Sie daran, auch die Nettorendite mit unserem Mietrendite Rechner zu prüfen.
- Zurücksetzen und vergleichen: Nutzen Sie den “Zurücksetzen”-Button, um neue Szenarien zu testen und verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen.
Schlüsselfaktoren, die das Ergebnis des 1 Regelung Rechners beeinflussen
Die 1-%-Regel ist eine Vereinfachung. Viele Faktoren beeinflussen die tatsächliche Rentabilität einer Immobilie. Der 1 Regelung Rechner kann diese nicht alle abbilden, aber Sie sollten sie kennen:
- Standort (Lage): In A-Lagen (z.B. München, Hamburg) ist es fast unmöglich, die 1-%-Regel zu erfüllen, da die Kaufpreise extrem hoch sind. Hier setzen Investoren oft auf Wertsteigerung. In C- und D-Lagen ist die Regel leichter zu erfüllen, aber das Risiko (Mietausfall, geringere Wertsteigerung) ist höher.
- Zustand der Immobilie: Eine Immobilie, die die 1-%-Regel erfüllt, aber hohe, sofortige Renovierungskosten erfordert, kann schnell unrentabel werden. Diese Kosten sollten zum Kaufpreis addiert werden.
- Verwaltungskosten: Wenn Sie die Immobilie nicht selbst verwalten, schmälern die Kosten für eine Hausverwaltung (typischerweise 5-6 % der Kaltmiete) Ihren Gewinn.
- Instandhaltungsrücklage: Experten empfehlen, jährlich 1-2 % des Kaufpreises (oder 8-12 € pro qm) für zukünftige Reparaturen zurückzulegen. Dies ist ein wesentlicher Kostenfaktor, den der 1 Regelung Rechner nicht berücksichtigt.
- Finanzierungskosten: Die Höhe der Zinsen für Ihren Immobilienkredit ist entscheidend für den monatlichen Cashflow. Hohe Zinsen können auch eine Immobilie, die die 1-%-Regel erfüllt, unrentabel machen. Der Kaufpreisfaktor ist eine weitere wichtige Kennzahl in diesem Kontext.
- Steuern: Grundsteuer und Einkommensteuer auf Mieteinnahmen müssen in einer vollständigen Analyse berücksichtigt werden, um die Nettorendite zu ermitteln.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
1. Ist die 1-%-Regel eine Garantie für eine gute Investition?
Nein, absolut nicht. Sie ist nur ein erster, grober Filter. Eine Immobilie kann die Regel erfüllen und trotzdem aufgrund hoher Nebenkosten, anstehender Reparaturen oder einer schlechten Lage eine schlechte Investition sein. Der 1 Regelung Rechner ist ein Startpunkt, keine abschließende Analyse.
2. Funktioniert der 1 Regelung Rechner in teuren Städten?
In Hochpreismärkten ist die Regel kaum anwendbar. Investoren in diesen Märkten kalkulieren oft mit einer “0,5-%-Regel” oder konzentrieren sich primär auf die erwartete Wertsteigerung statt auf den monatlichen Cashflow. Hier wird die Immobilien als Kapitalanlage Strategie anders gewichtet.
3. Was ist die 2-Prozent-Regel?
Die 2-%-Regel ist eine anspruchsvollere Variante, die besagt, dass die Monatsmiete 2 % des Kaufpreises betragen sollte. Solche Objekte sind extrem selten und meist nur in strukturschwachen Gebieten mit hohem Risiko oder bei Zwangsversteigerungen zu finden.
4. Sollte ich Renovierungskosten in den Kaufpreis einrechnen?
Ja, unbedingt. Wenn eine Immobilie sofortige Investitionen erfordert, um vermietbar zu sein, müssen diese Kosten zum Kaufpreis addiert werden, bevor Sie den 1 Regelung Rechner verwenden.
5. Was ist wichtiger: Cashflow (1-%-Regel) oder Wertsteigerung?
Das hängt von Ihrer Anlagestrategie ab. Eine auf passives Einkommen mit Immobilien ausgerichtete Strategie priorisiert den monatlichen Cashflow (1-%-Regel ist hier relevant). Eine auf Vermögensaufbau ausgerichtete Strategie kann auch Objekte mit negativem Cashflow in Top-Lagen akzeptieren, wenn eine hohe Wertsteigerung wahrscheinlich ist.
6. Welche Kennzahl ist nach dem 1 Regelung Rechner der nächste Schritt?
Nach einem positiven Ergebnis im 1 Regelung Rechner sollten Sie die Bruttomietrendite und vor allem die Nettomietrendite berechnen, die alle Betriebskosten und nicht umlagefähigen Kosten einbezieht. Auch die Eigenkapitalrendite ist entscheidend.
7. Berücksichtigt der Rechner Steuern?
Nein, der 1 Regelung Rechner arbeitet auf einer Brutto-Basis vor Steuern und vor den meisten Kosten. Er ist bewusst einfach gehalten für eine schnelle Ersteinschätzung.
8. Wie oft sollte ich den 1 Regelung Rechner verwenden?
Verwenden Sie ihn bei jeder einzelnen Immobilie, die Sie in die engere Auswahl ziehen. Es dauert nur wenige Sekunden und bewahrt Sie davor, Zeit in die Analyse offensichtlich unrentabler Objekte zu investieren.